冯伟律师网

购买“商住两用房”需要注意什么问题？

商住两用的房屋产权是40年，至于产权到期之后房子如何处理，《民法典》并没有做出相应规定。商住两用的房屋可以注册公司但是不能落户。买商住两用房不可以落户。因为商住两用房的产权是商业性质的，房屋产权一般只有40年或50年，这类房子一般不能办理落户，只有70年产权的普通住宅才能办理落户。

网友咨询：

购买“商住两用房”需要注意什么问题？

1、商住两用的房屋产权是40年，至于产权到期之后房子如何处理，《民法典》并没有做出相应规定。

2、商住两用的房屋可以注册公司但是不能落户。买商住两用房不可以落户。因为商住两用房的产权是商业性质的，房屋产权一般只有40年或50年，这类房子一般不能办理落户，只有70年产权的普通住宅才能办理落户。

3、商住两用房只能全款或用商业贷款，且贷款利率在基准利率基础上上浮10%。不可使用公积金贷款和组合贷款，且最多可贷房款的50%，时间最多贷10年。

4、商住两用房在进行二次交易时，税费要比一般商品房高。契税征收评估价的3%，个税征收差额的2%，营业税征收差额的5.62%，公共维修基金按照133平/元缴纳，还需交房产税，但一般使用租赁税代替，每套房屋还需要交6000到10000元不等的租赁税。

注：差额=房屋成交价-房屋上手价

5、商住两用房一般会按照商业用水、用电的价格来计算水电费用，会比普通住宅的水电费略高。

律师解析：

商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“既可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。从建筑装饰材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，电和天然气的用量较大，防火规范较住宅严格。因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。

会给物业管理增加难度和成本，同时影响物业管理的品质，从面影响项目的品质，大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度。另外，纯住宅社区要做小区配套，如幼儿园、国际学校、双会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。

现在，市场上出现了新型“商住两用房”。它避免了传统的商与住混杂的格局，取而代之的是商与住各为独立脚点建筑体，彼此出入互不干扰，互不影响。商业用途的楼在消防方面尽量接近或等同于写字楼的标准，另外，彼此的电梯也是独立运行的。一些有“商”有“住”的社区，在租售方面以“整层”为单位进行。这样做，一方面写字楼给公寓业主提供超值服务，另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务。